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Gewerblicher Grundstückshandel

I. Grundsatzüberlegung

Die Veräußerung von Grund und Boden, der zum Land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört, führt grundsätzlich zu Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, weil die Veräußerung ein Hilfsgeschäft land- und forstwirtschaftlicher Betätigung ist.


Erst eine über die Parzellierung und Veräußerung hinausgehende Aktivität ist steuerschädlich, insbesondere die Aufstellung eines Bebauungsplans und die aktive Beteiligung an der Erschließung des bisher land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücks. Denn das Grundstück erhält durch diese Aktivität eine andere (höhere) Marktgängigkeit am Grundstücksmarkt... (BFH u v.8.9.2005, IV R 38/03).


In diesem Sinne hat der BFH bei der Verwirklichung der folgenden Sachverhaltsmerkmale einen gewerblichen Grundstückshandel angenommen:


„Die Summe dieser Aktivitäten, von denen unter Umständen bereits ein Teil ausgereicht hätte, um eine gewerbliche Tätigkeit anzunehmen, geht über eine private Vermögensverwaltung hinaus.”


Zwar hat der BFH in seiner Entscheidung vom 29.8.1973, I R 214/71 entschieden, dass die unentgeltliche Abtretung von Straßengrund an die Gemeinde eines von mehreren Anzeichen für eine aktive (steuerschädliche) Mitwirkung des Steuerpflichtigen an der Erschließung ist.


Aufgrund der bestehenden Rspr. kann jedoch angenommen werden:
Tritt ein Landwirt den zur Anlegung von Straßen erforderlichen Grund und Boden unentgeltlich an die Gemeinde ab, macht diese zusätzliche Betätigung die Grundstücksverkäufe noch nicht zum gewerblichen Grundstückshandel (BFH U v.10.9.1999 X B 26/99 m.w.N.).

Das bayerische Fin. Min. stellt darüber hinaus klar: Die bloße Übernahme von Kosten und sonstigen Aufwendungen und/oder die Bereitstellung von Grundstücken gelten nicht als - steuerschädliche - Übernahme städtebaulicher Aufgaben (§11 Abs. 1 Nr. 3 Baugesetzbuch), hieraus resultiert noch nicht die − steuerschädliche − Abwälzung eines erheblichen Risikos von der Gemeinde auf den Grundstückseigentümer.


Gleichwohl empfiehlt sich grundsätzlich, aus Gründen der Rechtssicherheit die Prüfung, ob die Problematik des gewerblichen Grundstückshandels nicht zusätzlich, durch Einhaltung der Drei-Objektgrenze entschärft werden kann.


„Objekt” eines Grundstücksgeschäfts ist jedes selbständig veräußerbare Grundstück, grundstücksgleiche Recht oder Recht nach dem WEG. Größe, Wert oder Nutzbarkeit ist insofern regelmäßig ohne Bedeutung (FG Münster v. 1.7.2004, 6 K 1584/02 E, G m.w.N. auf BFH Rspr.).


Bei der Ermittlung der Anzahl der Objekte ist danach nicht auf die (nachträgliche) wirtschaftliche Nutzbarkeit des veräußerten Objekts, sondern auf die Zahl der veräußerten Objekte abzustellen, wie sie sich aus dem geschlossenen Kaufvertrag in Verbindung mit der dinglichen Rechtslage ergibt (FG U aaO).


Vor diesem Hintergrund sollte das zur Veräußerung stehende Grundstück im Idealfall ungeteilt, vor Parzellierung veräußert werden; - „in einem Rutsch!”


Steht noch Bauland zur Verwertung an, nachdem die Drei- Objektgrenze ausgeschöpft ist, kann zusätzlich die Vergabe von Erbbaurechten geprüft werden. Die Verschaffung regelmäßiger Einkünfte (aus Erbbaurechten) kann z.B. als Abfindung weichender Erben dienen oder eine Versorgung für den überlebenden Ehegatten darstellen.


Ob diese Gestaltung für den Verkäufer eine Alternative ist, hängt ganz maßgeblich davon ab, wie der Veräußerungserlös eingesetzt werden soll. Sind größere Investitionen oder der Ausgleich bestehender Verbindlichkeiten geplant, und besteht ein entsprechend hoher Barmittelbedarf, ist die Vergabe von Erbbaurechten ist deshalb bei dieser Interessenlage keine sinnvolle Lösung.Gegebenenfalls könnte sich jedoch die Veräußerung einer größtmöglichen Fläche an einen Bauträger empfehlen. In dieser Konstellation ist unbedingt zu beachten, dass die o.a. schädlichen Aktivitäten ausschließlich unter der Ära des neuen Eigentümers erfolgen dürfen, - d.h. Veräußerung in einem Rutsch und Umschreibung vor Aufnahme jeglicher Planungs- und/oder Erschließungsmaßnahmen durch den Erwerber − Zug um Zug gegen Erteilung einer Bankbürgschaft in Höhe der Kaufpreishöhe.


II. Steuerschädlichkeit einzelner Aktivitäten für sich betrachtet: